入庫編號(hào) 

2023-07-2-091-006

武某某訴上海某房地產(chǎn)公司商品房預(yù)售合同糾紛案

——開發(fā)商宣傳內(nèi)容具體確定并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響，構(gòu)成要約

| 關(guān)鍵詞

?事 房屋買賣合同 商品房預(yù)售 要約 虛假宣傳 

| 基本案情

2016年10月15日，武某某(乙方)與上海某房地產(chǎn)公司(甲方)簽訂《上海市商品房預(yù)售合同》一份，約定:乙方向甲方購買嘉定區(qū)某路某弄某號(hào)某室房屋(以下簡(jiǎn)稱系爭(zhēng)房屋)，暫測(cè)房屋建筑面積為78.71平方米，該房屋建筑層高為2.9米，該房屋建筑設(shè)計(jì)及平 面圖?本合同附件二，該房屋建筑結(jié)構(gòu)、裝修及設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)?本合同附件三;總房?jī)r(jià)款暫定為2,434,767元;第四條，乙方購買該房屋的總價(jià)款(含附件三中裝修、設(shè)備價(jià)格)是指該房屋和相應(yīng)比例的土地使用權(quán)的總價(jià)格;第八條，簽訂本合同后，甲方不得擅自變更該房屋的建筑設(shè)計(jì)(?附件二);附件二，該房屋建筑設(shè)計(jì)及平面圖，地下建筑面積:0，平面圖對(duì)系爭(zhēng)房屋的露臺(tái)進(jìn)行了標(biāo)示;合同對(duì)雙方其他權(quán)利義務(wù)亦作了約定。合同簽訂后，武某某支付了全部購房款，上海某房地產(chǎn)公司則向武某某交付了系爭(zhēng)房屋。

武某某以系爭(zhēng)房屋所在小區(qū)的設(shè)施、設(shè)備與上海某房地產(chǎn)公司的前期宣傳不符，且系爭(zhēng)房屋的陽臺(tái)層高低于合同約定為由，起訴請(qǐng)求;1、判令被告賠償因虛假宣傳給原告造成的經(jīng)濟(jì)損失人?幣10,000元(其中賠償電梯、泳池?fù)p失8,000元、頂層專享露臺(tái)及地下室儲(chǔ)藏空間損失2,000元);2、判令被告賠償陽臺(tái)層高違約給原告造成的經(jīng)濟(jì)損失19,161.89元(按照陽臺(tái)面積的購買價(jià)格即陽臺(tái)面積 的1/2乘以購買單價(jià)再乘以層高差額比例計(jì)算)。

另查明:2018年10月8日，上海市嘉定區(qū)市場(chǎng)監(jiān)督管理局向上海某房地產(chǎn)公司作出滬監(jiān)管嘉案處字(2018)第142017002301號(hào)行 政處罰決定書:......經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)，上海某房地產(chǎn)公司交付的上述樓盤內(nèi)只有景觀水池未查?有游泳池;使用電梯實(shí)際為三某電機(jī)上海機(jī)電電梯有限公司;地下室儲(chǔ)藏空間和頂層開放式露臺(tái)實(shí)際為毛坯交付;頂樓戶型部分房間內(nèi)未設(shè)置有飄窗。故當(dāng)事人對(duì)外宣傳視頻內(nèi)的效果圖及文字說明中含有“嘉定少?的帶游泳池高端社區(qū)”“日本進(jìn)口三某品牌”“每戶贈(zèng)送約8平方米地下室儲(chǔ)藏空間，頂層專享全開放式露臺(tái)”及“每個(gè)臥室贈(zèng)送一個(gè)飄窗”等內(nèi)容為虛假。上述行為違反了《中華人?共和國(guó)反不當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》第九條第一款......責(zé)令當(dāng)事人停止違法行為，消除影響，對(duì)當(dāng)事人作出行政處罰罰款五萬元。

原告在合同約定的交房日到房屋現(xiàn)場(chǎng)時(shí)發(fā)現(xiàn)兩間臥室均沒有飄窗，南、北陽臺(tái)層高明顯低于客廳約50厘米，地下室貯藏空間變成了開放式的空間，游泳池變成了蓄水池，日本進(jìn)口三某電梯變成國(guó)產(chǎn)三某電梯等諸多與宣傳不符的情況。故原告訴至法院，請(qǐng)求法院:1、判令被告賠償因虛假宣傳給原告造成的經(jīng)濟(jì)損失人?幣10,000元(以下幣種同，其中賠償電梯、泳池?fù)p失8,000元、頂層專享露臺(tái)及地下室儲(chǔ)藏空間損失2,000元);2、判令被告賠償陽臺(tái)層高違約給原告造成的經(jīng)濟(jì)損失19,161.89元(按照陽臺(tái)面積的購買價(jià)格即陽臺(tái)面積的1/2乘以購買單價(jià)再乘以層高差額比例計(jì)算，詳?起訴時(shí)提交的計(jì)算明細(xì))。

被告辯稱，不同意原告的全部訴訟請(qǐng)求。關(guān)于虛假宣傳所造成的經(jīng)濟(jì)損失，首先原告實(shí)地查看房屋，并依據(jù)預(yù)售合同購買系爭(zhēng)房屋;原告對(duì)房屋包括結(jié)構(gòu)、戶型、面積、布局及房屋本身所在小區(qū)設(shè)備設(shè)施等在內(nèi)各項(xiàng)信息明確、清楚;被告向原告交付的房屋完全符合預(yù)售合同的約定。原告主張的幾項(xiàng)所謂“虛假宣傳”即飄窗、地下儲(chǔ)藏空間、三某電梯、游泳池/景觀水池等缺乏事實(shí)及法律依據(jù)，與雙方合同約定不符。其次，被告向原告交付的房屋符合預(yù)售合同約定。處罰決定書所指違法廣告不會(huì)也沒有導(dǎo)致原告對(duì)房屋購買本身認(rèn)知存在誤差，原告主張的虛假廣告認(rèn)定與原告購買系爭(zhēng)房屋之間無任何關(guān)聯(lián)。第三，原告所主張的虛假宣傳造成的損失也缺乏事實(shí)和法律依據(jù)。關(guān)于陽臺(tái)層高損失，首先系爭(zhēng)房屋交易時(shí)已經(jīng)建成，原告購房時(shí)已經(jīng)實(shí)地查看房屋，被告從未對(duì)系爭(zhēng)房屋在內(nèi)的頂樓房屋層高進(jìn)行隱瞞，原告明確知曉系爭(zhēng)房屋的陽臺(tái)層高。其次，系爭(zhēng)房屋設(shè)計(jì)、施工符合預(yù)售合同約定，符合國(guó)家《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》等規(guī)定。預(yù)售合同并沒有對(duì)陽臺(tái)的層高作出明確具體約定，相反雙方在合同的補(bǔ)充條款中約定房屋的實(shí)際層高以最終測(cè)定為準(zhǔn);因此，包括陽臺(tái)在內(nèi)的層高變化并非合同所約定的違約情形，原告據(jù)此主張違約缺乏合同依據(jù)。國(guó)家也未對(duì)陽臺(tái)層高作出強(qiáng)制性的規(guī)范或標(biāo)準(zhǔn)。第三，原告所計(jì)算的陽臺(tái)層高的經(jīng)濟(jì)損失缺乏依據(jù)，且主張過高。系爭(zhēng)房屋屬于頂樓，屋面上方的空間并無實(shí)際使用功能，故陽臺(tái)上方的屋面并不屬于樓面，建筑設(shè)計(jì)規(guī)范中對(duì)層高的定義不適用系爭(zhēng)房屋的陽臺(tái)。況且陽臺(tái)屬于輔助的使用空間，主要功能為晾曬，系爭(zhēng)房屋的陽臺(tái)凈高完全可以滿足陽臺(tái)本身的使用功能及房屋的日照要求，對(duì)原告的使用不產(chǎn)生任何影響。陽臺(tái)的價(jià)值不可能直接參照房屋單價(jià)進(jìn)行確定，更不可能包含裝修價(jià)值作為其計(jì)算依據(jù)，原告采用陽臺(tái)凈高計(jì)算損失更是不合理的。

審理中，武某某確認(rèn)其主張的系爭(zhēng)房屋陽臺(tái)的高度2.34米為凈高，?、寬、高數(shù)據(jù)均由其實(shí)際測(cè)量得出。上海某房地產(chǎn)公司自認(rèn)系爭(zhēng)房屋的陽臺(tái)層高低于2.9米，實(shí)際層高在2.54米左右,并稱因項(xiàng)目交付時(shí)間?久，相關(guān)圖紙缺失，未能計(jì)算出陽臺(tái)面積。

上海市嘉定區(qū)人?法院于2020年6月24日作出(2020)滬0114?初9117號(hào)?事判決:一、被告上海某房地產(chǎn)公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償原告武某某因虛假宣傳造成的損失人?幣8,000元;二、被告上海某房地產(chǎn)公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償原告武某某陽臺(tái)層高損失人?幣16,000元。一審宣判后，上海某房地產(chǎn)公司不服判決，向上海市第二中級(jí)人?法院提起上訴。審理中，上海某房地產(chǎn)公司申請(qǐng)撤回上訴，上海市第二中級(jí)人?法院于2020年11月30日作出(2020)滬02?終10195號(hào)?事裁定:準(zhǔn)許上訴人上海某房地產(chǎn)公司撤回上訴。一審判決自本裁定書送達(dá)之日起發(fā)生法律效力。

| 裁判理由

法院生效裁判認(rèn)為:被告虛假宣傳構(gòu)成違約，應(yīng)賠償原告的相關(guān)損失。理由如下:

上海某房地產(chǎn)公司對(duì)于泳池、電梯所作的宣傳內(nèi)容具體確定，應(yīng)當(dāng)視為“要約”。上海某房地產(chǎn)公司構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)賠償損失。

根據(jù)法律規(guī)定，當(dāng)事人訂立合同，采取要約、承諾方式。

要約是希望和他人訂立合同的意思表示，該意思表示應(yīng)當(dāng)符合下列規(guī)定:(一)內(nèi)容具體確定;(二)表明經(jīng)受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束。要約邀請(qǐng)是希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示。寄送的價(jià)目表、拍賣公告、招標(biāo)公告、招股說明書、商業(yè)廣告等為要約邀請(qǐng)。商業(yè)廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定的，視為要約。要約到達(dá)受要約人時(shí)生效。通常而言，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是在符合特定條件的情況下，可視為要約，對(duì)開發(fā)商具有法律約束力。

2003年實(shí)施的《最高人?法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱《商品房買賣合同司法解釋》)第三條規(guī)定:“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和 允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。”該司法解釋首次規(guī)定商品房銷售廣告的內(nèi)容同時(shí)滿足“開發(fā)商開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施”“具體確定”“對(duì)合同訂立及價(jià)格確定有重大影響”，就可認(rèn)定為要約，無須將廣告內(nèi)容載入合同文本中，也同樣產(chǎn)生合同條款的法律約束力。該條款有效地遏制開發(fā)商通過虛假宣傳引誘消費(fèi)者購房的不誠信行為，保護(hù)了購房人的合法權(quán)益，規(guī)范了房地產(chǎn)市場(chǎng)。

2020年12月31日，最高人?法院發(fā)布《最高人?法院關(guān)于修改<最高人?法院關(guān)于在?事審判工作中適用《中華人?共和國(guó)工會(huì)法》若干問題的解釋>等二十七件?事類司法解釋的決定》，該決定已于2021年1月1日開始實(shí)施。根據(jù)該決定，《商品房買賣合同司法 解釋》第三條中“應(yīng)當(dāng)視為要約”修改為“構(gòu)成要約”，與《中華人?共和國(guó)?法典》第四百七十三條第二款“商業(yè)廣告和宣傳的內(nèi)容符合要約條件的，構(gòu)成要約”之規(guī)定相銜接。

廣告宣傳被認(rèn)定為要約時(shí)應(yīng)符合以下要件:1.被視為“要約”的說明和允諾應(yīng)當(dāng)局限在“商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)”。2.被視為“要約”的 說明和允諾應(yīng)“具體確定”。法院在判斷是否“具體確定”時(shí)，通常會(huì)將含有品牌、參數(shù)等無需再行磋商即可固定下來的內(nèi)容認(rèn)定為要約。3.被視為“要約”的說明和允諾應(yīng)對(duì)“合同訂立”和“房屋價(jià)格的確定”有重大影響。

具體到本案，原告主張被告賠償因虛假宣傳給其造成的經(jīng)濟(jì)損失10,000元，其中賠償電梯、泳池?fù)p失8,000元、頂層專享露臺(tái)及地下室儲(chǔ)藏空間損失2,000元。雖被告對(duì)外宣傳視頻內(nèi)的效果圖及文字說明中含有“嘉定少?的帶游泳池高端社區(qū)”“日本進(jìn)口三某品牌” “每戶贈(zèng)送約8平方米地下室儲(chǔ)藏空間，頂層專享全開放式露臺(tái)”等內(nèi)容均被行政機(jī)關(guān)認(rèn)定為虛假，然在具體認(rèn)定損失時(shí)，法院結(jié)合被告在宣傳材料中未明確地下室儲(chǔ)藏空間及丁晨露臺(tái)的交付標(biāo)準(zhǔn)，合同中對(duì)地下室儲(chǔ)藏空間及露臺(tái)也未約定交付標(biāo)準(zhǔn)，屬于約定不明。現(xiàn)被告實(shí)際交付的地下室儲(chǔ)藏空間及露臺(tái)為毛坯交付，在約定不明的情況下，法院認(rèn)定被告毛坯交付不構(gòu)成違約，原告主張的該部分損失未予支持。而“帶游泳池高端社區(qū)”“日本進(jìn)口三某品牌”的宣傳內(nèi)容雖然未在預(yù)售合同中明確約定，但被告在宣傳材料中關(guān)于泳池和電梯的宣傳內(nèi)容具體、明確，泳池和電梯作為公共配套設(shè)施屬于商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)，且對(duì)于合同的訂立和房屋價(jià)格的確定有重大影響，符合上述司法解釋中視為“要約”的要件，應(yīng)視為要約。現(xiàn)被告交付的房屋不具備游泳池及進(jìn)口三某電梯的設(shè)施，應(yīng)屬違約，被告應(yīng)賠償原告的相關(guān)損失。關(guān)于損失金額的確定，考慮到泳池和電梯作為公共設(shè)施，業(yè)主享有共同使用的權(quán)利，開發(fā)商的違約行為對(duì)業(yè)主權(quán)益的實(shí)際影響，結(jié)合系爭(zhēng)房屋的價(jià)格及面積，酌定被告賠償原告因該項(xiàng)虛假宣傳造成的損失8,000元。

上海某房地產(chǎn)公司交付的陽臺(tái)層高不符合合同約定，構(gòu)成違約，造成武某某損失，應(yīng)予賠償。理由如下:

房屋層高與居住環(huán)境存在緊密聯(lián)系，亦是房屋市場(chǎng)價(jià)格的參考因素之一。原、被告簽訂的預(yù)售合同中明確約定層高為2.9米，被告 自認(rèn)系爭(zhēng)房屋的陽臺(tái)層高低于2.9米，實(shí)際層高在2.54米左右，其行為已經(jīng)構(gòu)成違約，鑒于目前恢復(fù)至合同原層高已無法實(shí)現(xiàn)，故原告 要求被告賠償損失于法有據(jù)。爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是如何確定因?qū)痈卟蛔惝a(chǎn)生的損失。1999年《中華人?共和國(guó)合同法》第一百零七條規(guī)定: “當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。”本案 中，雙方當(dāng)事人對(duì)層高違約沒有約定，法律對(duì)此又無明文規(guī)定，但層高不足對(duì)房屋的使用價(jià)值及交換價(jià)值確有一定的影響，如何量化 為損失?法院考慮到房屋價(jià)格=單價(jià)*建筑面積，陽臺(tái)按實(shí)際面積的1/2計(jì)入建筑面積，而層高不足對(duì)買受人的直接影響即為可用空間的減少和通?采光等的影響，法院結(jié)合層高差、陽臺(tái)面積、房屋銷售單價(jià)等因素，酌情根據(jù)層高差占比、陽臺(tái)面積、房屋單價(jià)確認(rèn)損失 金額為16，000元。

| 裁判要旨

商品房銷售廣告的性質(zhì)在一般情況下屬“要約邀請(qǐng)”，當(dāng)廣告內(nèi)容同時(shí)滿足“開發(fā)商開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施”“具體確定” 及“對(duì)合同訂立及價(jià)格確定有重大影響”的，視為“要約”，開發(fā)商違反該要約的，應(yīng)認(rèn)定為違約，需承擔(dān)賠償責(zé)任。 

| 關(guān)聯(lián)索引

《中華人?共和國(guó)?法典》第473條、第577條(本案適用的是2003年6月1日施行的《最高人?法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾 紛案件適用法律若干問題的解釋》第3條、1999年10月1日施行的《中華人?共和國(guó)合同法》第107條)

一審:上海市嘉定區(qū)人?法院(2020)滬0114?初9117號(hào)?事判決(2020年6月24日)

二審:上海市第二中級(jí)人?法院(2020)滬02?終10195號(hào)?事裁定(2020年11月30日)

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