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入庫編號
2023-07-2-091-006
武某某訴上海某房地產公司商品房預售合同糾紛案
——開發商宣傳內容具體確定并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響，構成要約
| 關鍵詞
?事 房屋買賣合同 商品房預售 要約 虛假宣傳
| 基本案情
2016年10月15日，武某某(乙方)與上海某房地產公司(甲方)簽訂《上海市商品房預售合同》一份，約定:乙方向甲方購買嘉定區某路某弄某號某室房屋(以下簡稱系爭房屋)，暫測房屋建筑面積為78.71平方米，該房屋建筑層高為2.9米，該房屋建筑設計及平 面圖?本合同附件二，該房屋建筑結構、裝修及設備標準?本合同附件三;總房價款暫定為2,434,767元;第四條，乙方購買該房屋的總價款(含附件三中裝修、設備價格)是指該房屋和相應比例的土地使用權的總價格;第八條，簽訂本合同后，甲方不得擅自變更該房屋的建筑設計(?附件二);附件二，該房屋建筑設計及平面圖，地下建筑面積:0，平面圖對系爭房屋的露臺進行了標示;合同對雙方其他權利義務亦作了約定。合同簽訂后，武某某支付了全部購房款，上海某房地產公司則向武某某交付了系爭房屋。
武某某以系爭房屋所在小區的設施、設備與上海某房地產公司的前期宣傳不符，且系爭房屋的陽臺層高低于合同約定為由，起訴請求;1、判令被告賠償因虛假宣傳給原告造成的經濟損失人?幣10,000元(其中賠償電梯、泳池損失8,000元、頂層專享露臺及地下室儲藏空間損失2,000元);2、判令被告賠償陽臺層高違約給原告造成的經濟損失19,161.89元(按照陽臺面積的購買價格即陽臺面積 的1/2乘以購買單價再乘以層高差額比例計算)。
另查明:2018年10月8日，上海市嘉定區市場監督管理局向上海某房地產公司作出滬監管嘉案處字(2018)第142017002301號行 政處罰決定書:......經現場核實，上海某房地產公司交付的上述樓盤內只有景觀水池未查?有游泳池;使用電梯實際為三某電機上海機電電梯有限公司;地下室儲藏空間和頂層開放式露臺實際為毛坯交付;頂樓戶型部分房間內未設置有飄窗。故當事人對外宣傳視頻內的效果圖及文字說明中含有“嘉定少?的帶游泳池高端社區”“日本進口三某品牌”“每戶贈送約8平方米地下室儲藏空間，頂層專享全開放式露臺”及“每個臥室贈送一個飄窗”等內容為虛假。上述行為違反了《中華人?共和國反不當競爭法》第九條第一款......責令當事人停止違法行為，消除影響，對當事人作出行政處罰罰款五萬元。
原告在合同約定的交房日到房屋現場時發現兩間臥室均沒有飄窗，南、北陽臺層高明顯低于客廳約50厘米，地下室貯藏空間變成了開放式的空間，游泳池變成了蓄水池，日本進口三某電梯變成國產三某電梯等諸多與宣傳不符的情況。故原告訴至法院，請求法院:1、判令被告賠償因虛假宣傳給原告造成的經濟損失人?幣10,000元(以下幣種同，其中賠償電梯、泳池損失8,000元、頂層專享露臺及地下室儲藏空間損失2,000元);2、判令被告賠償陽臺層高違約給原告造成的經濟損失19,161.89元(按照陽臺面積的購買價格即陽臺面積的1/2乘以購買單價再乘以層高差額比例計算，詳?起訴時提交的計算明細)。
被告辯稱，不同意原告的全部訴訟請求。關于虛假宣傳所造成的經濟損失，首先原告實地查看房屋，并依據預售合同購買系爭房屋;原告對房屋包括結構、戶型、面積、布局及房屋本身所在小區設備設施等在內各項信息明確、清楚;被告向原告交付的房屋完全符合預售合同的約定。原告主張的幾項所謂“虛假宣傳”即飄窗、地下儲藏空間、三某電梯、游泳池/景觀水池等缺乏事實及法律依據，與雙方合同約定不符。其次，被告向原告交付的房屋符合預售合同約定。處罰決定書所指違法廣告不會也沒有導致原告對房屋購買本身認知存在誤差，原告主張的虛假廣告認定與原告購買系爭房屋之間無任何關聯。第三，原告所主張的虛假宣傳造成的損失也缺乏事實和法律依據。關于陽臺層高損失，首先系爭房屋交易時已經建成，原告購房時已經實地查看房屋，被告從未對系爭房屋在內的頂樓房屋層高進行隱瞞，原告明確知曉系爭房屋的陽臺層高。其次，系爭房屋設計、施工符合預售合同約定，符合國家《住宅設計規范》等規定。預售合同并沒有對陽臺的層高作出明確具體約定，相反雙方在合同的補充條款中約定房屋的實際層高以最終測定為準;因此，包括陽臺在內的層高變化并非合同所約定的違約情形，原告據此主張違約缺乏合同依據。國家也未對陽臺層高作出強制性的規范或標準。第三，原告所計算的陽臺層高的經濟損失缺乏依據，且主張過高。系爭房屋屬于頂樓，屋面上方的空間并無實際使用功能，故陽臺上方的屋面并不屬于樓面，建筑設計規范中對層高的定義不適用系爭房屋的陽臺。況且陽臺屬于輔助的使用空間，主要功能為晾曬，系爭房屋的陽臺凈高完全可以滿足陽臺本身的使用功能及房屋的日照要求，對原告的使用不產生任何影響。陽臺的價值不可能直接參照房屋單價進行確定，更不可能包含裝修價值作為其計算依據，原告采用陽臺凈高計算損失更是不合理的。
審理中，武某某確認其主張的系爭房屋陽臺的高度2.34米為凈高，?、寬、高數據均由其實際測量得出。上海某房地產公司自認系爭房屋的陽臺層高低于2.9米，實際層高在2.54米左右,并稱因項目交付時間?久，相關圖紙缺失，未能計算出陽臺面積。
上海市嘉定區人?法院于2020年6月24日作出(2020)滬0114?初9117號?事判決:一、被告上海某房地產公司應于本判決生效之日起十日內賠償原告武某某因虛假宣傳造成的損失人?幣8,000元;二、被告上海某房地產公司應于本判決生效之日起十日內賠償原告武某某陽臺層高損失人?幣16,000元。一審宣判后，上海某房地產公司不服判決，向上海市第二中級人?法院提起上訴。審理中，上海某房地產公司申請撤回上訴，上海市第二中級人?法院于2020年11月30日作出(2020)滬02?終10195號?事裁定:準許上訴人上海某房地產公司撤回上訴。一審判決自本裁定書送達之日起發生法律效力。
| 裁判理由
法院生效裁判認為:被告虛假宣傳構成違約，應賠償原告的相關損失。理由如下:
上海某房地產公司對于泳池、電梯所作的宣傳內容具體確定，應當視為“要約”。上海某房地產公司構成違約，應當賠償損失。
根據法律規定，當事人訂立合同，采取要約、承諾方式。
要約是希望和他人訂立合同的意思表示，該意思表示應當符合下列規定:(一)內容具體確定;(二)表明經受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束。要約邀請是希望他人向自己發出要約的意思表示。寄送的價目表、拍賣公告、招標公告、招股說明書、商業廣告等為要約邀請。商業廣告的內容符合要約規定的，視為要約。要約到達受要約人時生效。通常而言，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是在符合特定條件的情況下，可視為要約，對開發商具有法律約束力。
2003年實施的《最高人?法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《商品房買賣合同司法解釋》)第三條規定:“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和 允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。”該司法解釋首次規定商品房銷售廣告的內容同時滿足“開發商開發規劃范圍內的房屋及相關設施”“具體確定”“對合同訂立及價格確定有重大影響”，就可認定為要約，無須將廣告內容載入合同文本中，也同樣產生合同條款的法律約束力。該條款有效地遏制開發商通過虛假宣傳引誘消費者購房的不誠信行為，保護了購房人的合法權益，規范了房地產市場。
2020年12月31日，最高人?法院發布《最高人?法院關于修改<最高人?法院關于在?事審判工作中適用《中華人?共和國工會法》若干問題的解釋>等二十七件?事類司法解釋的決定》，該決定已于2021年1月1日開始實施。根據該決定，《商品房買賣合同司法 解釋》第三條中“應當視為要約”修改為“構成要約”，與《中華人?共和國?法典》第四百七十三條第二款“商業廣告和宣傳的內容符合要約條件的，構成要約”之規定相銜接。
廣告宣傳被認定為要約時應符合以下要件:1.被視為“要約”的說明和允諾應當局限在“商品房開發規劃范圍內”。2.被視為“要約”的 說明和允諾應“具體確定”。法院在判斷是否“具體確定”時，通常會將含有品牌、參數等無需再行磋商即可固定下來的內容認定為要約。3.被視為“要約”的說明和允諾應對“合同訂立”和“房屋價格的確定”有重大影響。
具體到本案，原告主張被告賠償因虛假宣傳給其造成的經濟損失10,000元，其中賠償電梯、泳池損失8,000元、頂層專享露臺及地下室儲藏空間損失2,000元。雖被告對外宣傳視頻內的效果圖及文字說明中含有“嘉定少?的帶游泳池高端社區”“日本進口三某品牌” “每戶贈送約8平方米地下室儲藏空間，頂層專享全開放式露臺”等內容均被行政機關認定為虛假，然在具體認定損失時，法院結合被告在宣傳材料中未明確地下室儲藏空間及丁晨露臺的交付標準，合同中對地下室儲藏空間及露臺也未約定交付標準，屬于約定不明。現被告實際交付的地下室儲藏空間及露臺為毛坯交付，在約定不明的情況下，法院認定被告毛坯交付不構成違約，原告主張的該部分損失未予支持。而“帶游泳池高端社區”“日本進口三某品牌”的宣傳內容雖然未在預售合同中明確約定，但被告在宣傳材料中關于泳池和電梯的宣傳內容具體、明確，泳池和電梯作為公共配套設施屬于商品房開發規劃范圍內，且對于合同的訂立和房屋價格的確定有重大影響，符合上述司法解釋中視為“要約”的要件，應視為要約。現被告交付的房屋不具備游泳池及進口三某電梯的設施，應屬違約，被告應賠償原告的相關損失。關于損失金額的確定，考慮到泳池和電梯作為公共設施，業主享有共同使用的權利，開發商的違約行為對業主權益的實際影響，結合系爭房屋的價格及面積，酌定被告賠償原告因該項虛假宣傳造成的損失8,000元。
上海某房地產公司交付的陽臺層高不符合合同約定，構成違約，造成武某某損失，應予賠償。理由如下:
房屋層高與居住環境存在緊密聯系，亦是房屋市場價格的參考因素之一。原、被告簽訂的預售合同中明確約定層高為2.9米，被告 自認系爭房屋的陽臺層高低于2.9米，實際層高在2.54米左右，其行為已經構成違約，鑒于目前恢復至合同原層高已無法實現，故原告 要求被告賠償損失于法有據。爭議的焦點是如何確定因層高不足產生的損失。1999年《中華人?共和國合同法》第一百零七條規定: “當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。”本案 中，雙方當事人對層高違約沒有約定，法律對此又無明文規定，但層高不足對房屋的使用價值及交換價值確有一定的影響，如何量化 為損失?法院考慮到房屋價格=單價*建筑面積，陽臺按實際面積的1/2計入建筑面積，而層高不足對買受人的直接影響即為可用空間的減少和通?采光等的影響，法院結合層高差、陽臺面積、房屋銷售單價等因素，酌情根據層高差占比、陽臺面積、房屋單價確認損失 金額為16，000元。
| 裁判要旨
商品房銷售廣告的性質在一般情況下屬“要約邀請”，當廣告內容同時滿足“開發商開發規劃范圍內的房屋及相關設施”“具體確定” 及“對合同訂立及價格確定有重大影響”的，視為“要約”，開發商違反該要約的，應認定為違約，需承擔賠償責任。
| 關聯索引
《中華人?共和國?法典》第473條、第577條(本案適用的是2003年6月1日施行的《最高人?法院關于審理商品房買賣合同糾 紛案件適用法律若干問題的解釋》第3條、1999年10月1日施行的《中華人?共和國合同法》第107條)
一審:上海市嘉定區人?法院(2020)滬0114?初9117號?事判決(2020年6月24日)
二審:上海市第二中級人?法院(2020)滬02?終10195號?事裁定(2020年11月30日)
轉載自人民法院案例庫
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