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入庫編號
2023-07-2-091-005
盛某等訴某置地有限公司等房屋買賣合同糾紛案
——精裝修房屋買賣雙合同模式下責任認定
| 關鍵詞
?事 房屋買賣合同 裝飾裝修合同 法律關系相對方認定 違約責任
| 基本案情
原告盛某、毛某訴稱:兩原告晚于《上海市商品房預售合同》、《室內裝修協議》約定交房日期取得房屋鑰匙，某置地有限公司應承擔逾期交房違約金，上海某工程有限公司因自愿加入債務承擔連帶責任。故請求判令:某置地有限公司支付逾期交房違約金(以 已付房款13,410,371元為本金，按萬分之一每日的標準自2018年4月1日計算至2018年11月9日)并賠償評估費31,028元，上海某工程有限公司承擔連帶責任。
被告某置地有限公司辯稱:《上海市商品房預售合同》標的為毛坯房，裝修驗收遲延與其無關;其已按期將房屋交給上海某工程有限公司進行裝修，不存在逾期。綜上，不應承擔違約責任。
被告上海某工程有限公司辯稱:其裝修工期未超過《室內裝修協議》約定，不存在逾期;交房義務應由某置地有限公司承擔;其配合交房的行為不構成債的加入。
法院經審理查明:2016年9月12日，兩原告與某置地有限公司就某房屋簽訂房款(不含全裝修價格)暫定為11,931,047元的《上海市商品房預售合同》，約定于2018年3月31日前交房。同日，兩原告經某置地有限公司指示，又與被告上海某工程有限公司就該房屋室內精裝修簽訂《室內裝修協議》，約定裝修款1,479,324元，工期547天，至2018年3月31日結束。兩原告向某置地有限公司支付了房款、裝修款。2018年3月21日，兩被告曾共同向原告發送裝修驗收通知。同年6月，某置地有限公司向原告發函表示對裝修驗收延遲非 常遺憾，其已初步擬定補償方案，請原告于同年7月8日至15日辦理移交手續。原告前往收房時，某置地有限公司員工予以接待并表示公共區域未裝修好，不能交付鑰匙，直至10月31日才表示可以交房。同年11月9日，原告取得鑰匙并接收房屋。2019年，兩原告曾以 《室內裝修協議》為依據，起訴要求兩被告賠償系爭房屋逾期交房損失，后申請撤訴獲準。該案中，原告堅持對系爭房屋2018年4月至 11月租金進行評估，為此支付評估費31,028元。
上海市靜安區人?法院于2020年7月6日作出(2020)滬0106?初1552號?事判決:被告某置地有限公司應于本判決生效之日起十日內支付兩原告逾期交房違約金286,981.94元;駁回兩原告其余訴訟請求。宣判后，某置地有限公司認為其在合同約定期限內將毛坯房交付給上海某工程有限公司施工，即已完成交房義務，不應將瑕疵修復期計入逾期交房期等為由提起上訴。上海市第二中級人?法院于2020年11月25日作出(2020)滬02?終8286號?事判決:駁回上訴，維持原判。
| 裁判理由
法院生效裁判認為，本案爭議焦點:一是某置地有限公司出售的是商品毛坯房還是精裝修房，二是某置地有限公司是否應承擔逾期交房的違約責任。
《上海市商品房預售合同》、《室內裝修協議》從約定到實際履行存在諸多不合理之處。首先，各方當事人明知可能2018年3月31 日才能交付毛坯房并開始裝修，卻仍約定同日裝修工程竣工;毛坯房尚未竣工就約定裝修開始。其次，某置地有限公司從未按照買賣 合同約定通知原告進行毛坯房驗收，原告對鑰匙移交的過程亦不知情;兩被告首次邀請原告驗收的就是已裝修完畢的房屋，此時原告已不可能進行毛坯房驗收，買賣合同的履行欠缺了重要步驟。第三，裝修前，原告對裝修方案無任何自主權利，裝修方案由某置地有限公司確定;裝修中，原告不知曉上海某工程有限公司何時進場施工，亦無法進入系爭房屋對裝修情況進行監督和了解;裝修結束后，原告在與某置地有限公司辦理相關手續后才能從物業公司處取得房屋鑰匙，并非與上海某工程有限公司辦理交接手續;原告自始未與上海某工程有限公司接觸，上述情形均與一般裝修合同明顯不同。第四，如果某置地有限公司僅承擔毛坯房交房義務，則理應由上海某工程有限公司組織和參與裝修驗收，并承擔所謂逾期責任。相反，某置地有限公司自認了延期驗收的事實并作出補償的意思表示。最后，系爭房屋裝修工程既已完成，上海某工程有限公司理應有權依照裝修協議要求某置地有限公司支付全部裝修款項，或要求 原告指示付款。但上海某工程有限公司卻依照與某置地有限公司簽訂的施工合同進行結算，且至今未收到全部工程款。上述不合理之 處可以相互印證各方當事人均認為驗收和交付的對象是精裝修房屋，且應由某置地有限公司履行交付義務。
結合在案證據，原告在2018年3月實際無法取得房屋，某置地有限公司工作人員直至2018年10月31日才表示可以交房，故交房逾期期間應自2018年4月1日計至10月31日。因交付標的物系包含裝修價值在內的精裝修房屋，故違約金計算基數應為包括裝修款在內的 總價款13,410,371元;買賣合同約定日萬分之一的違約金標準尚屬合理。原告在另案中支付的評估費并非必然產生的費用，應由其自行承擔。現有證據不能證明裝飾裝修公司承諾就逾期交房一事對原告進行賠償，故不能認定構成債的加入。
| 裁判要旨
法律關系相對方的認定不應拘泥于合同形式，應注意探求當事人真實意思表示。經開發商指示，買受人與裝修企業另行簽訂裝修合同，也可以是精裝修房屋買賣中裝修部分權利義務的表現形式。此時，應從商品房買賣合同及裝飾裝修合同的訂立過程、合同條款內容、實際履行情況等因素評價二者之間的關聯性，探究合同相關各方的真實合意，繼而認定開發商是否應就逾期交房向買受人承擔違約責任。
| 關聯索引
《中華人?共和國?法典》第577條、第585條(本案適用的是1999年10月1日施行的《中華人?共和國合同法》第107條、第114 條)
一審:上海市靜安區人?法院(2020)滬0106?初1552號?事判決(2020年7月6日)
二審:上海市第二中級人?法院(2020)滬02?終8286號?事判決(2020年11月25日)
轉載自人民法院案例庫
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